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专家:楼市更大优惠可期 短期降价仍是奢望
类型:政策法规   日期:2014-04-08   浏览:893 次
楼市短期不会有严厉的调控已越来越明晰,楼盘降价没有继续发酵,市场信心正在回稳。自2月28日创下近期新低后,A股地产指数正在慢慢收复失地。一度甚嚣尘上的“崩盘论”也渐渐归于平静。

正在这时候,保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)旗下三个楼盘推出了“首付分期”的营销活动。在广州楼市,利用首付做营销文章,一度被视为楼市低迷的风向标,龙头房企此时祭出这样的招数,意欲何为?“为了尽快清盘。”这是记者在实行首期分期支付楼盘现场得到的答案。

业内专家表示,那些对成交量有要求的房企、楼盘,近期可能会有更大优惠、更多折扣,至于会否降价,至少要等到三季度之后,短期内仍是奢望。

市场现状:清盘要求下的“首付分期”

熟悉广州房地产市场的人知道,在首付上做文章,祈福集团运用得最为娴熟。2008年楼市低迷时,祈福集团便推出了相当于“免首期”、“零首付”的促销手段。记者日前致电番禺祈福名都售楼部,销售人员告知,目前楼盘仍实行首付三成、七成楼款3年内免息支付的销售办法。

相比祈福集团,保利地产旗下保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉3个楼盘实行的又是不同的促销办法。保利西海岸销售人员给记者所看的“首付分期”活动的具体办法是:首套房买家4个月内付清首期房款(三成),分三次支付,每次分别支付5%、15%、10%;二套房买家9个月内付清首期房款(七成),分5次支付,每次分别支付5%、15%、15%、20%、15%。

该销售人员告诉记者,公司要求楼盘所有洋房要在今年6月份前清货,如今仍有几百套洋房单位,此前每个月的成交量是百余套,“首付分期”是针对很有意向的买家所采取的营销活动,希望以此带来更多的成交。据介绍,在此次活动开展之前,保利西海岸其实就可以“首付分期”,不过需要公司领导特批,并且时间也没有4个月、9个月这么长。

对于保利地产的“首付分期”,经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言“属于短期市场促销活动”,是当前房企营销策略的调整,并不是担忧后市。实际上是开发商部分垫支首付,希望通过降低首付来抢夺更多刚需,达到成交的目的。

“该活动只是短期的。”保利地产内部相关人员透露,“首付分期”的促销已经停止了,估计其他楼盘亦不会跟进。

走势预测1:

更大优惠更多折扣将现身

在业内看来,保利地产的“首付分期”也许只是惊鸿一瞥即告一段落,市场示范效应不强。但接下来,肯定会有更多楼盘进行更大力度的促销,推出更大的优惠。

因为现在整体销售状况不太乐观。“现在销售确实放慢了”,广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥告诉记者,现在市场对房价回归有期望,套现、持币观望的气氛较浓。

中原地产研究部的最新统计数据显示,2月份,22家公布业绩的上市房企的销售总金额为570.5亿元,环比1月份的987.5亿下降了42%。与去年同期相比,虽然不少房企2月份的销售仍保持一定增速,但增速已经明显放缓,且与1月份相比,环比销售额也出现较大回落。甚至,有龙头房企的同比业绩也出现下滑。兴业证券统计的22个城市楼市成交情况显示,1月份、2月份累计成交同比下降了15%。兴业证券的最新分析报告直指,2014年年初楼市成交较去年同期走弱较为明显。

成交下滑、增速放缓只是压力的一部分,另一部分来自今年新增供应量的加大。去年楼市的一帆风顺,让很多房企对今年的销售提出了更高的目标,要完成目标,当然要加大供应量。“今年全国整体供应量比去年同期增加了10%-15%,”保利地产首席研究员吴定金分析认为,因为成交量上不来,供应量又小幅增长,导致很多城市的库存量越来越高。

销售不佳,套现、持币观望的气氛浓厚,房企肯定不希望这种状态会保持到4月份、5月份的销售季节,进而影响到全年计划的完成。赖峥认为,为了抢客,提升成交活跃度,开发商会加大优惠,推出更多折扣。至于那些定下了很高销售目标、对成交量有要求的房企,估计动作会更大。

走势预测2:

短期内不大可能直接降价

今年楼市没能像去年一样迎来开门红,兴业证券认为是“按揭贷款从额度和折扣上都趋紧”。一边是高房价,一边是高利率,导致买房成本压力增大,自然会抑制消费需求。

如果房贷额度及利率是导致1月份、2月份成交低迷的真正原因,第二季度的情况可能会有所改善。吴定金指出,去年第二季度出现资金紧张,第三季度就有“微刺激”政策出台;现在的困局和去年第二季度差不多,估计接下来也会有“微刺激”出台。虽然“微刺激”无法根本扭转目前库存量增加的状况,但会让市场稳定下来,不至于继续恶化。可以预见,既然形势尚未明朗,成交持续不振未必就是未来的主题,开发商肯定不会轻易祭出直接降价这一大招。“按照目前的市场形势发展,估计楼市在第三季度会出现盘整。只有盘整超过半年,房价才会真正下降。因此,短期内不太可能见到直接降价。”

谢逸枫同样认为,广州楼市尚未进入“以价换量”的阶段。第一,房企资金链稳定,到位资金良好,不存在降价动力。第二,地价上涨与开发成本加大,降价意味着利润减少。第三,从前两个月的房企销售业绩来看,大房企总体完成不错,不存在“以价换量”完成年度销售任务的需要。即使市面上的优惠、折扣会增多,但房价基本没有下降的空间。
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