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“房贷搬家”需在2方面细算账 保正享最大实惠
类型:购房指南   日期:2014-04-08   浏览:1045 次

2009年1月1日,各银行开始陆续出台存量房“房贷七折优惠”的相关条件,一时间,存量房贷款申请打折成为房贷市场最为热烈的现象。而当前各家银行在申请七折的门槛不一,很多房贷消费者因不符合原银行的申请条件,而需要转到其他银行申请,从而引发了一场“房贷大搬家”的现象。“房贷搬家”还是应该从两方面细算账,以保障转行后可以得到最大化的经济实惠。

  首先,确保转行节省的利息大于垫资费用2009年开始,存量房贷款客户开始执行新的浮动利率,经过2008年的五次降息后,新的0.85倍优惠利率为5.05%,而0.7倍优惠利率为4.16%。按这两种利率进行还款计算,二者之差即为节省的利息,大于垫资费用,转行申请才有必要。转行需要发生的垫资费用一般为贷款余额×2%。据“链家地产”研发中心主任王志伟表示,还款中后期一般节省利息不能冲抵垫资费,再转行不划算。例如,以等额本息还款法贷款,贷款余额20万元时,如果贷款期限为49个月的时候,执行原有的0.85倍优惠利率,需支付利息为21746.37元,转行后执行0.7倍最低利率所需支付利息为17814.76元,所节省利息仅为3931.61元,已经不能冲抵4000元的垫资费,也就是说还款期限短于50个月的时候,再转行已经不划算了。

  其次,转行后的还款方式2008年执行的优惠利率为6.66%左右,转行后执行的最低利率变为4.16%,实际的还款能力已经大大增强。在支付能力不变的情况下,可酌情选择利息相对较少的等额本金还款法。

  剩余贷款金额越大,剩余贷款时间越长越适合选择等额本金还款法。例如,剩余贷款金额为30万,剩余贷款期限25年即300个月,在2008年时按等额本息还款法,每月还款2055.72元;2009年按五次降息后的七折利率等额本金还款法计算,第一个月还款2040.10元,以后每个月还款递减,完全在既有的支付能力之内,利息总计156535.2元;而2009年如果再次选择等额本息还款法,月还款额为1610.20元,利息总计183060.18元。从此可以看出尽管选择等额本息还款法,前期的月还款相对轻松,但利息支出总计要多出3万多元。因此在支付能力允许的情况下,可以酌情选择等额本金还款法,或者选择等额本息还款法将贷款期限缩短。

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